近日有朋友咨询，他通过司法拍卖购得一处房产，但当办理了过户登记手续之后入住时却发现，房屋内竟然还有租客在住，对方还拿出了签有20年的租赁合同，合同中明确显示出“租期还剩8年，租金共计20余万元”还有规定说“买卖不破租赁”。房子明明是自己通过司法拍卖所得，为何还会有租户在？什么是“买卖不破租赁”?

在拍卖执行中，时常遇到案外人根据租赁合同，提出继续占有和使用房产的情况。其法律依据，就在于“买卖不破租赁”的原则上。那究竟什么是“买卖不破租赁”呢？

根据《民法典》的第七百二十五条，“买卖不破租赁”的原则，也就是“所有权变动不破租赁”租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》中也有作出类似规定:“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”

这项原则主要适用于土地、房产等不动产的租赁，旨在保护承租人的权益，避免因不动产的物权变动损害承租人的合法利益，有利于维护社会经济秩序的稳定。

在法律上，这项原则受到一定的限制，特别是当承租人的承租权和抵押权出现冲突的时候，这种冲突通常最需要关注的是谁先谁后，可以分为以下两种情况：

1.当房产“先出租后抵押”

因为承租人不可能预见到后来抵押权的设立，在此情况下，仍然应当遵循“买卖不破租赁”的原则。

2.当房产“先抵押后出租”

在此情况下，根据“物权优于债权”的原则，一旦债务人不能偿还债务，可以通过变卖抵押物以偿债务，租赁合同不具有效力。

对于抵押登记后签订的租赁合同，因其不具有对抗效力，承办法官可以“径行涤除”以保障买受人的合法权益。

对于抵押登记前后签订的租赁合同，特别是租期较长、一次性付清全部租金、租金明显低于市场价的租赁合同，也应结合银行转账流水、承租人经济情况等进行严格审查，以免案外人通过虚假租赁合同，影响买受人入住。（需要自行调查或找辐拍机构协助调查）

因此，即使有“买卖不破租赁”的原则，但原则也是需要满足一定的前提条件的。那么需要满足什么条件呢？

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